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TOPOME STORIES

购物中心二次增长：从开发红利转向资产经营

中国行业观察材料日期 2026-09-10

发生什么中购联在其年会前瞻文章中提出，购物中心行业已从快速扩张进入存量博弈，单纯依靠开发红利和周期红利的增长模式难以为继，需要以运营与资产管理并行的方式重塑“二次增长”。[1]

年会与REITs给出的两个时间点文章披露，中购联第24届购物中心行业年会暨 2026CASC 购物中心领导者峰会定于 2026 年 10 月 28 日至 30 日在南京举行，设置 AI 赋能二次增长、消费场景动态更新、NOI 持续提升实务、存量资产优化升级、国际商业空间最新动向、品牌出海及海外合作六个板块。资本一侧，文章称 2026 年是中国商业不动产公募 REITs 规模化落地元年，并给出“截至 2026 年 8 月 17 日沪深交易所累计受理 25 只商业不动产 REITs 申报产品、覆盖购物中心/综合商业/酒店/办公/奥特莱斯等业态、预计总募集规模超 850 亿元”的数字。文章同时列出购物中心 REITs 绕不开的 NOI、Cap Rate、WALE 三个指标，并把拟出席企业与品牌名单写入会议介绍。[1]

Why it matters当供给收缩、项目分化，判断一家商业企业能力的依据会从“拿到地、开出项目”转向“资产能否持续产生稳定现金流”。REITs 申报规模与指标口径，正是把这种转变量化的入口。[1]

TOPOME Take跟踪存量项目时，应把出租率、租金结构、可分配现金流和资产处置动作放在同一张表里看，而不是只看销售额或开业数量。[1]

证据与观察本条属于主办方的行业判断与会议前瞻，850 亿元为发布方给出的“预计”规模，不是已完成募集结果；六大板块是议程安排，不代表成效。文中 25 只产品与时间点为可核对的单一来源陈述，建议后续以交易所公示与基金公告复核。[1]

本条涉及新街口德基广场、EmSphere、ICONSIAM、Siam Paragon、南京希尔顿酒店、CentralWorld。

来源：中购联新媒体中心

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瑞安房地产中期业绩：从卖房转向经营资产

中国企业观察材料日期 2026-09-10

发生什么WIN 商业地产头条在瑞安房地产上市二十周年节点解读其 2026 年中期业绩，认为公司在收入下降的同时，经营重心正从还债与资产处置转向资产经营。[3]

利润结构与租金表现文章给出的一组财报数据构成这条观察的核心：上半年收入 17.11 亿元、同比下降 18%，但核心溢利 4.03 亿元、同比增长 53%，股东应占溢利 2.23 亿元、同比增长 337%；租金及相关收入 18.56 亿元、同比增长 4%，零售物业平均出租率维持 94%，客流与销售额分别增长 17% 和 20%。销售一侧，已确认物业销售总额 7.48 亿元、同比下降 37%，合约销售额 29.61 亿元、同比减少 15%，其中住宅 24.40 亿元、商业 5.21 亿元，平均售价同比上涨 48%，上海翠湖滨江平均售价约 20 万元/平方米。土地储备总建筑面积 760 万平方米，共 18 个项目，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆；截至 2026 年 6 月底现金及银行存款 61.42 亿元、负债净额约 217.09 亿元、净资产负债率 56%。[3]

Why it matters收入下降而利润上升，说明评价房企健康度不能只看营收。持有型物业的租金、出租率和现金流稳定性，正在成为穿越周期的关键变量。[3]

TOPOME Take阅读商用物业企业的财报时，应把“已确认销售”“合约销售”“租金及相关收入”分开，并对应到项目层级，避免把销售确认节奏的波动误读为经营能力变化。[3]

证据与观察本条为财报解读，数据以公司披露口径为准，文章未附完整报表链接；平均售价上涨与销售金额下降同时出现，属于产品结构变化，不能直接推断市场需求回升。文中还提到 2025 年六个“天地”项目统一更名为“新天地”、以及多项轻资产与股权合作安排，涉及产权与商管角色的部分应回到公告核实。[3]

本条涉及上海新天地东台里、上海企业天地5号、永新里、武汉创新天地商业公园、星星堂、上海鸿寿坊、瑞虹新天地、上海太平桥、月亮湾、上海创智天地、上海南桥天地、永年里、三林新天地、虹桥天地、武汉天地、太阳宫、蟠龙天地、上海杨浦中央、大连天地、新天地湖滨道、重庆天地、佛山岭南天地。

来源：WIN商业地产头条

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广州商业二季度：客流第一与空置率上升并存

中国市场报告材料日期 2026-09-10

发生什么铱星云商发布的 2026 年二季度广州零售商业报告，同时记录了客流领先、空置率上行、开关店比回升与首店增长等多组指标。[5]

同一份报告里的几组数字报告称 2026 上半年广州社会消费品零售总额 5774.8 亿元、同比增长 2.9%，连续 6 个月在五大国际消费中心城市居首。二季度一侧，广州新入市 4 个商业项目、合计 22.4 万平方米新增供应，上半年新开业 5 个、总体量 28 万平方米；标杆购物中心空置率升至 9.12%，同比与环比涨幅均达双位数；月度日均客流均值 2.35 万人、同比增长 4.66%，在全国 22 座主流城市中排名第一。品牌端，二季度开关店比从一季度的 0.97 升至 1.03，S 级品牌开关店比从 0.33 跃升至 2.00，新开门店中 B 级以上品牌占比超 56%；新增品质首店 100 家以上，B 级以上高能级首店占比 34%，上半年累计引入品质首店 180 家以上。下半年广州拟开商业项目 25 家、总商业体量近 260 万平方米。[5]

Why it matters客流增长与空置率上升同时出现，说明新增供应和存量调改正在改变竞争格局。只看客流第一，会掩盖供给端承压的事实。[5]

TOPOME Take比较不同城市商业时，应使用同一监测机构、同一统计范围的口径，并同时看供给、出租率、品牌结构和首店质量，而不是只引用一个亮眼指标。[5]

证据与观察报告数据来自赢商大数据监测，原文列出了存量/增量/客流/租金与开关店/空置率两组不同的统计范围，套用结论前需对应口径。空置率 9.12% 与客流 2.35 万人均为期间均值，不能代表单项目表现；下半年拟开 25 家、近 260 万平方米属于计划，最终以实际开业为准。[5]

本条涉及广州新塘乐益天地、广州白鹅潭万象城、广州天河合生汇、云山 Core Park、时尚天河商业广场、万民星光城、嘉荟广场、天环Parc Central、荔湾领展广场、番禺万达广场、凯德·云尚、番禺天河城、广州太古汇、广州香雪时光、丽影广场、正佳广场、君超·GRANTRALONE、333Park、PO PARK东方宝泰、广州天河城、美林M·LIVE天地、金融城广场、广州万菱汇、天环・广州南、砂之船(广州)奥莱公园、晟潮C-WAVE、欢民天地。