2026-09-11 · 分类更新

购物中心二次增长：从开发红利转向资产经营

发生什么中购联在其年会前瞻文章中提出，购物中心行业已从快速扩张进入存量博弈，单纯依靠开发红利和周期红利的增长模式难以为继，需要以运营与资产管理并行的方式重塑“二次增长”。[1]

年会与REITs给出的两个时间点文章披露，中购联第24届购物中心行业年会暨 2026CASC 购物中心领导者峰会定于 2026 年 10 月 28 日至 30 日在南京举行，设置 AI 赋能二次增长、消费场景动态更新、NOI 持续提升实务、存量资产优化升级、国际商业空间最新动向、品牌出海及海外合作六个板块。资本一侧，文章称 2026 年是中国商业不动产公募 REITs 规模化落地元年，并给出“截至 2026 年 8 月 17 日沪深交易所累计受理 25 只商业不动产 REITs 申报产品、覆盖购物中心/综合商业/酒店/办公/奥特莱斯等业态、预计总募集规模超 850 亿元”的数字。文章同时列出购物中心 REITs 绕不开的 NOI、Cap Rate、WALE 三个指标，并把拟出席企业与品牌名单写入会议介绍。[1]

Why it matters当供给收缩、项目分化，判断一家商业企业能力的依据会从“拿到地、开出项目”转向“资产能否持续产生稳定现金流”。REITs 申报规模与指标口径，正是把这种转变量化的入口。[1]

TOPOME Take跟踪存量项目时，应把出租率、租金结构、可分配现金流和资产处置动作放在同一张表里看，而不是只看销售额或开业数量。[1]

证据与观察本条属于主办方的行业判断与会议前瞻，850 亿元为发布方给出的“预计”规模，不是已完成募集结果；六大板块是议程安排，不代表成效。文中 25 只产品与时间点为可核对的单一来源陈述，建议后续以交易所公示与基金公告复核。[1]

本条涉及新街口德基广场、EmSphere、ICONSIAM、Siam Paragon、南京希尔顿酒店、CentralWorld。

来源：中购联新媒体中心

瑞安房地产中期业绩：从卖房转向经营资产

发生什么WIN 商业地产头条在瑞安房地产上市二十周年节点解读其 2026 年中期业绩，认为公司在收入下降的同时，经营重心正从还债与资产处置转向资产经营。[3]

利润结构与租金表现文章给出的一组财报数据构成这条观察的核心：上半年收入 17.11 亿元、同比下降 18%，但核心溢利 4.03 亿元、同比增长 53%，股东应占溢利 2.23 亿元、同比增长 337%；租金及相关收入 18.56 亿元、同比增长 4%，零售物业平均出租率维持 94%，客流与销售额分别增长 17% 和 20%。销售一侧，已确认物业销售总额 7.48 亿元、同比下降 37%，合约销售额 29.61 亿元、同比减少 15%，其中住宅 24.40 亿元、商业 5.21 亿元，平均售价同比上涨 48%，上海翠湖滨江平均售价约 20 万元/平方米。土地储备总建筑面积 760 万平方米，共 18 个项目，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆；截至 2026 年 6 月底现金及银行存款 61.42 亿元、负债净额约 217.09 亿元、净资产负债率 56%。[3]

Why it matters收入下降而利润上升，说明评价房企健康度不能只看营收。持有型物业的租金、出租率和现金流稳定性，正在成为穿越周期的关键变量。[3]

TOPOME Take阅读商用物业企业的财报时，应把“已确认销售”“合约销售”“租金及相关收入”分开，并对应到项目层级，避免把销售确认节奏的波动误读为经营能力变化。[3]

证据与观察本条为财报解读，数据以公司披露口径为准，文章未附完整报表链接；平均售价上涨与销售金额下降同时出现，属于产品结构变化，不能直接推断市场需求回升。文中还提到 2025 年六个“天地”项目统一更名为“新天地”、以及多项轻资产与股权合作安排，涉及产权与商管角色的部分应回到公告核实。[3]

本条涉及上海新天地东台里、上海企业天地5号、永新里、武汉创新天地商业公园、星星堂、上海鸿寿坊、瑞虹新天地、上海太平桥、月亮湾、上海创智天地、上海南桥天地、永年里、三林新天地、虹桥天地、武汉天地、太阳宫、蟠龙天地、上海杨浦中央、大连天地、新天地湖滨道、重庆天地、佛山岭南天地。

来源：WIN商业地产头条

广州商业二季度：客流第一与空置率上升并存

发生什么铱星云商发布的 2026 年二季度广州零售商业报告，同时记录了客流领先、空置率上行、开关店比回升与首店增长等多组指标。[5]

同一份报告里的几组数字报告称 2026 上半年广州社会消费品零售总额 5774.8 亿元、同比增长 2.9%，连续 6 个月在五大国际消费中心城市居首。二季度一侧，广州新入市 4 个商业项目、合计 22.4 万平方米新增供应，上半年新开业 5 个、总体量 28 万平方米；标杆购物中心空置率升至 9.12%，同比与环比涨幅均达双位数；月度日均客流均值 2.35 万人、同比增长 4.66%，在全国 22 座主流城市中排名第一。品牌端，二季度开关店比从一季度的 0.97 升至 1.03，S 级品牌开关店比从 0.33 跃升至 2.00，新开门店中 B 级以上品牌占比超 56%；新增品质首店 100 家以上，B 级以上高能级首店占比 34%，上半年累计引入品质首店 180 家以上。下半年广州拟开商业项目 25 家、总商业体量近 260 万平方米。[5]

Why it matters客流增长与空置率上升同时出现，说明新增供应和存量调改正在改变竞争格局。只看客流第一，会掩盖供给端承压的事实。[5]

TOPOME Take比较不同城市商业时，应使用同一监测机构、同一统计范围的口径，并同时看供给、出租率、品牌结构和首店质量，而不是只引用一个亮眼指标。[5]

证据与观察报告数据来自赢商大数据监测，原文列出了存量/增量/客流/租金与开关店/空置率两组不同的统计范围，套用结论前需对应口径。空置率 9.12% 与客流 2.35 万人均为期间均值，不能代表单项目表现；下半年拟开 25 家、近 260 万平方米属于计划，最终以实际开业为准。[5]

本条涉及广州新塘乐益天地、广州白鹅潭万象城、广州天河合生汇、云山 Core Park、时尚天河商业广场、万民星光城、嘉荟广场、天环Parc Central、荔湾领展广场、番禺万达广场、凯德·云尚、番禺天河城、广州太古汇、广州香雪时光、丽影广场、正佳广场、君超·GRANTRALONE、333Park、PO PARK东方宝泰、广州天河城、美林M·LIVE天地、金融城广场、广州万菱汇、天环・广州南、砂之船(广州)奥莱公园、晟潮C-WAVE、欢民天地。

来源：商业地产观察

汝矣岛现代百货B2层：韩国本土品牌如何被组织起来

发生什么iziRetail 逸芮走访首尔汝矣岛现代百货，重点记录 B2 层的品牌结构与多家韩国本土品牌的定位、门店布局与进入中国市场的进度。[2]

一个楼层怎样装下六十余家店铺文章称，B2 层全楼层有 60 余家品牌店铺，除 NIKE RISE、ADIDAS STADIUM、MLB、AAPE、THE NORTH FACE WHITE LABLE、ARKET 等国际品牌外，多数为韩国本地时尚潮流品牌与集合店，并按“已在国内开店/快闪”“尚未独立进入国内”“潮流中性”“时尚女装”等类别分别展开。文中给出了可跟踪的品牌动作：Matin Kim 由设计师金浩昊于 2018 年创立，门店已布局韩国、日本、泰国、中国香港等地，2026 年与泽盈时尚集团达成中国内地独家合作，将于 10 月在北京国贸商城和上海芮欧百货开设门店，文中称其已在这两处围挡即将开业；aeae 成立于 2022 年，今年 4 月进驻香港朗豪坊，自 7 月起先后在台北新光三越、首尔现代百货开设快闪；LOW CLASSIC Lc 作为 LOW CLASSIC 副线于今年 9 月入驻首尔现代百货。B2 层另设三个快闪区域，到访时有设计师品牌 FOETO、运动休闲品牌 danp 和芭蕾风主题的 Ballet Closet。[2]

Why it matters把大量本土品牌集中放在同一楼层，需要招商端对风格、价格带和客群做出区分，否则容易变成互相同质的集合。文章提供的分类方式，本身就是一种可复用的招商观察框架。[2]

TOPOME Take判断“韩流品牌能否在国内成立”，应分别看它在首尔的门店层级、进入国内的方式（独家合作、快闪还是直营）和实际开业进度，不能把社交媒体热度直接等同于线下经营能力。[2]

证据与观察文章为走访观察，未提供销售额、坪效或客流数据；品牌门店计划属于披露信息，围挡不等于开业，具体开业日期和首店级别仍需以品牌与商场公告复核。文中提到“部分品牌尚未以独立店形式在国内开业”，这类信息会随时间变化，宜按报道时点理解。[2]

本条涉及乐天世界购物中心。

来源：iziRetail逸芮

曼谷高端商业：松弛感如何成为目的地能力

发生什么和桥机构以 ICONSIAM、Siam Paragon、Emporium 三个曼谷项目为例，讨论高端商业如何通过内容组织而非品牌堆砌形成目的地吸引力。[4]

三个项目各自的抓手文章给每一类能力配了具体做法：ICONSIAM 把湄南河与泰国地方文化纳入动线，其 G 层 SOOKSIAM 以泰国四大区域文化为组织逻辑集合餐饮、手工艺品与民俗表演；Siam Paragon 以 SEA LIFE 曼谷海洋世界、高端影院等业态承接全天时段，并披露 The Next Level Evolution 升级计划投资约 30 亿泰铢，其中新开的 NEXTOPIA 投资约 8.5 亿泰铢、位于 5 层及 5A 层、面积约 15,000 平方米，把可持续与未来生活做成可逛空间；Emporium 扎根 Phrom Phong 成熟高消费片区，与 EmQuartier、EmSphere 组成 EM District，并在三层以 FRIEND FRIEND 生活方式区域改造与停车场相关的功能性空间。文章最后归纳出六点启示，包括寻找唯一性资产、在地文化进入业态组合、公共空间可运营、包容性奢华、低效空间再定义、像内容平台一样持续运营。[4]

Why it matters国内高端商业的竞争正从“品牌等级”转向“内容生产与客群分层能力”。曼谷案例说明人气与高级感并不矛盾，关键在于用楼层、动线和业态把不同客群分别安放。[4]

TOPOME Take评估一个项目的改造方案时，可以追问三个问题：它和城市的关系是什么，和目标人群的关系是什么，能否持续生产新的体验与话题。把这三问作为筛选标准，比比较装修标准更有解释力。[4]

证据与观察本条属于案例评述，缺少出租率、租金、客流等经营数据；文中面积与投资额为公开资料引述，非经营者财报口径，汇率与时点也未标注。六点启示是可讨论的编辑归纳，不是统计结论；国内项目复制时还需面对客群结构、旅游基础和租约条件的差异。[4]

来源：和桥机构