品牌现场 · 2026-10-29

深圳深业上城：一年新开64家品牌，首店为何选这里

国庆假期，深业上城开出Coach Play中国内地首店等一批新店。项目今年已新开64家品牌，其中27家为首店或特色店。[5]

先把场域分开

深业上城由盒子Mall、外街和LOFT小镇组成。小镇在盒子顶部，东西广场分别连接笔架山和莲花山公园。[5]

小镇现有100多家品牌商户。这一轮调整把核心铺位收向消费号召力更强的主流品牌。[5]

把低效面积改成目的地

项目把B1层原影院大厅约2800平方米改成THE GARDENS，引入近十家餐饮品牌。[5]

原大厅客流依赖排片，非观影时段接近闲置。改造后，它同时承接写字楼白领的日常用餐。[5]

外街补上通达性

外街加装屋顶、增设扶梯，并把北面临街商铺与内街打通。原文称，改造后外街整体“内街化”。[5]

今年国庆，《世界之声》《唐吉诃德》等戏剧在外街和小镇上演，笔架山体育公园同期举办首届艺术文化节和斯巴达DEKA赛事。原文称营收同比增长15%，客流同比增长40%。[5]

首店只是结果

项目把免税店、酒店、公园和办公串成复合消费场。品牌进场，是对这套场域运营的回应。[5]

关键不在“招来首店”，而在把公园人流、写字楼客群与跨境客源接进同一条动线。[5]

项目计划通过CEEC区域改造新增约4万平方米商业，总商业面积扩至20万平方米。该计划尚未开业。[5]

一只消费REIT的两处资产：一个抢在新供给前，一个守住社区

华夏凯德消费REIT的底层资产是广州云尚和长沙雨花亭。两座商场面对的市场，一边扩容，一边几乎没有新增供给。[6]

云尚：赶在新项目前进场

云尚开业十年，完成六轮资产增值改造。本轮改造超过1万平方米，2025年启动。[6]

B2层原超市区域改成潮流零售街区，引入14家新品牌，其中9家为首店。B2层于2026年5月开业。[6]

L6层三季度完成，L5层四季度收尾。改造期带来阶段性出租率波动，项目称出租率已企稳回升。[6]

雨花亭：没有对手，和自己比

雨花亭2005年开业，2025年注入这只REIT。三公里内没有同质化竞品，未来也无新增同类供应。[6]

销售额从2022年4.95亿元增至2024年6.24亿元。月坪效从974.26元升至2025年一季度1334.87元。[6]

2026年前三季度，项目新引入47家品牌，其中区域及城市首店14家，品牌焕新率28%。[6]

两种现金流放进同一只REIT

云尚处在投入换定位的阶段，雨花亭提供稳定现金流。原文把这种组合称为兼顾弹性与韧性。[6]

REIT披露把改造进度、出租率和坪效放到同一张表上。短期波动与长期改造，必须一起解释。[6]

云尚的会员销售、会销比等数据为赢商网独家了解，非REIT公告原文。雨花亭首店数量由项目方补充。[6]

本条涉及长沙凯德广场雨花亭、广州凯德广场·云尚。