品牌现场 · 2026-09-21

南京商业REIT第一单：金鹰湖滨天地32.07亿元估值的底层资产成色

发生什么8月，华泰紫金金鹰封闭式商业不动产证券投资基金获上交所受理，底层资产为南京栖霞区仙林大学城的金鹰湖滨天地，估值32.07亿元；9月初上交所出具受理反馈意见，截至发稿基金管理人尚未披露正式回复。这是南京首只申报的商业不动产公募REIT，也是金鹰集团首次涉足公募REIT。[7]

细节项目为"奥莱+购物中心"双业态。截至2026年3月31日共有租户500户（合同或租户统计口径，不等于去重后在营品牌数），已出租面积约8.49万㎡，其中一期奥莱218户约3.95万㎡、二期购物中心282户约4.54万㎡；6家主力店占20.20%租赁面积，275家专门店占79.80%。经营上，2023至2025年销售额由16.97亿元降至15.63亿元，营业收入由3.21亿元降至3.03亿元、降5.65%，EBITDA降13.38%，扣资本性支出后NOI降8.16%；2025年出租率98.02%、收缴率99.80%，但续租率由80.16%降至76.27%。估值分拆：一期奥莱12.13亿元占37.82%、资本化率7.06%，二期购物中心19.94亿元占62.18%、资本化率5.92%。[7]

Why it matters公募REIT把资产经营问题显性化：高出租率、低租户集中度（前十大租户营收占比9.99%）是REIT偏好的基础特征，但收入、NOI与续租质量才决定估值与分派能否兑现。上交所反馈集中在租金与可比项目差异、受托管理的湖滨/连接区域权属与同业竞争，以及联营收入、提成租金、出租率与折现率等估值假设依据。[7]

TOPOME Take对运营十余年的成熟商业而言，短期出租率更接近基础能力；能否借集中换租完成品牌迭代、以一期改造释放效率、把湖滨与二期人气沉淀为单位面积产出，比出租率数字更能检验32.07亿元估值的成色。[7]

证据与观察数据来自项目招募说明书与上交所反馈意见，赢商网实地走访作补充；反馈回复尚未披露，估值与分派率仍可能随财务更新、估值调整与发行定价变化。评分口径仅取原文披露，不作投资判断。[7]

本条涉及德基艺术奥莱、南京仙林苏宁广场、栖霞宝龙广场。

来源：WIN商业地产头条