城市更新 · 2026-10-25

惠州君豪酒店旧址：3.36万平方米，做一个不叫阿云朵仓的湖区街区

发生什么8月24日，惠城区国企惠州市惠城区惠智投资发展有限公司以1.329亿元竞得惠州西湖西侧的原君豪大酒店地块，项目备案名为“惠州市环西湖丰渚园商区综合体”。[1]

地块前身是1981年开业的桃源宾馆，1994年定名君豪大酒店，2025年初歇业，2026年完成征收清场。[1]

细节根据施工招标公告，项目总建筑面积约3.36万平方米，地上约1.95万平方米，其中商业约1.03万平方米、酒店约0.92万平方米；地下约1.41万平方米，规划约350个停车位。[1]

酒店拟设约70间客房，商业部分零售商业建筑面积占比超过50%。[1]

建筑设计由惠州市建筑设计院与北京非常栋梁建筑设计事务所（非常建筑）联合体承担，运营方为贵州珍珀酒店管理有限责任公司，也就是贵阳阿云朵仓所属企业。[1]

规划要求岭南园林风格，禁止大面积玻璃幕墙和金属反光材料，沿湖侧不高于16米、4层，沿下角东路侧不高于20米、6层。[1]

Why it matters西湖西侧长期缺高品质住宿、停车和可停留的消费场景。这个项目没有把容积率用满，而是用低层数、退台和亲湖界面，把“看风景”变成可以住下来的街区；[1]

对惠州来说，它是一次用城市更新补文商旅短板的实验，而不是再开一个标准商场。[1]

TOPOME Take判断这类湖区更新，先看三件事：酒店与商业是否真能互相导流，沿湖公共界面是否对非住客开放，以及运营团队是否具备长期内容能力。[1]

阿云朵仓团队已确认惠州项目不沿用原名，说明复制名字不等于复制内容，在地叙事仍是未完成的部分。[1]

金鹰湖滨天地REIT：32.07亿元估值，靠二期托住六成价值

发生什么华泰紫金金鹰封闭式商业不动产证券投资基金获上交所受理，底层资产为南京金鹰湖滨天地，估值32.07亿元。这是南京首只申报的商业不动产公募REIT，也是金鹰集团首次涉足公募REIT；[2]

9月初上交所已出具受理反馈意见。[2]

细节截至2026年3月31日，项目共有租户500户、已出租面积约8.49万平方米，其中一期奥莱218户、约3.95万平方米，二期购物中心282户、约4.54万平方米。[2]

2025年出租率98.02%，租金及其他应收款收缴率99.80%，前十大租户营收占比9.99%。估值分拆为一期奥莱12.13亿元、占37.82%，资本化率7.06%；[2]

二期购物中心19.94亿元、占62.18%，资本化率5.92%。[2]

Why it matters这单资产把奥莱和购物中心两种收益逻辑放进同一个估值模型。[2]

二期贡献六成以上价值，一期则是主要压力源：2023至2025年一期营业收入下降11.31%，月租金坪效由185.61元/平方米降至160.28元/平方米，NOI下降12.56%；[2]

二期营业收入仅下降1.71%，坪效由214.82元/平方米升至229.17元/平方米。[2]

TOPOME Take高出租率不等于经营向上。项目销售额由2023年的16.97亿元降至2025年的15.63亿元，客流量由2370万人次降至2322万人次，营业收入由3.21亿元降至3.03亿元；[2]

同期续租率由80.16%降至76.27%。对成熟商业资产，更该跟踪单位面积产出、续租质量和到期租约安排。[2]

本条涉及德基艺术奥莱、南京仙林苏宁广场、栖霞宝龙广场。