2026-10-25 · 分类更新

惠州君豪酒店旧址：3.36万平方米，做一个不叫阿云朵仓的湖区街区

发生什么8月24日，惠城区国企惠州市惠城区惠智投资发展有限公司以1.329亿元竞得惠州西湖西侧的原君豪大酒店地块，项目备案名为“惠州市环西湖丰渚园商区综合体”。[1]

地块前身是1981年开业的桃源宾馆，1994年定名君豪大酒店，2025年初歇业，2026年完成征收清场。[1]

细节根据施工招标公告，项目总建筑面积约3.36万平方米，地上约1.95万平方米，其中商业约1.03万平方米、酒店约0.92万平方米；地下约1.41万平方米，规划约350个停车位。[1]

酒店拟设约70间客房，商业部分零售商业建筑面积占比超过50%。[1]

建筑设计由惠州市建筑设计院与北京非常栋梁建筑设计事务所（非常建筑）联合体承担，运营方为贵州珍珀酒店管理有限责任公司，也就是贵阳阿云朵仓所属企业。[1]

规划要求岭南园林风格，禁止大面积玻璃幕墙和金属反光材料，沿湖侧不高于16米、4层，沿下角东路侧不高于20米、6层。[1]

Why it matters西湖西侧长期缺高品质住宿、停车和可停留的消费场景。这个项目没有把容积率用满，而是用低层数、退台和亲湖界面，把“看风景”变成可以住下来的街区；[1]

对惠州来说，它是一次用城市更新补文商旅短板的实验，而不是再开一个标准商场。[1]

TOPOME Take判断这类湖区更新，先看三件事：酒店与商业是否真能互相导流，沿湖公共界面是否对非住客开放，以及运营团队是否具备长期内容能力。[1]

阿云朵仓团队已确认惠州项目不沿用原名，说明复制名字不等于复制内容，在地叙事仍是未完成的部分。[1]

金鹰湖滨天地REIT：32.07亿元估值，靠二期托住六成价值

发生什么华泰紫金金鹰封闭式商业不动产证券投资基金获上交所受理，底层资产为南京金鹰湖滨天地，估值32.07亿元。这是南京首只申报的商业不动产公募REIT，也是金鹰集团首次涉足公募REIT；[2]

9月初上交所已出具受理反馈意见。[2]

细节截至2026年3月31日，项目共有租户500户、已出租面积约8.49万平方米，其中一期奥莱218户、约3.95万平方米，二期购物中心282户、约4.54万平方米。[2]

2025年出租率98.02%，租金及其他应收款收缴率99.80%，前十大租户营收占比9.99%。估值分拆为一期奥莱12.13亿元、占37.82%，资本化率7.06%；[2]

二期购物中心19.94亿元、占62.18%，资本化率5.92%。[2]

Why it matters这单资产把奥莱和购物中心两种收益逻辑放进同一个估值模型。[2]

二期贡献六成以上价值，一期则是主要压力源：2023至2025年一期营业收入下降11.31%，月租金坪效由185.61元/平方米降至160.28元/平方米，NOI下降12.56%；[2]

二期营业收入仅下降1.71%，坪效由214.82元/平方米升至229.17元/平方米。[2]

TOPOME Take高出租率不等于经营向上。项目销售额由2023年的16.97亿元降至2025年的15.63亿元，客流量由2370万人次降至2322万人次，营业收入由3.21亿元降至3.03亿元；[2]

同期续租率由80.16%降至76.27%。对成熟商业资产，更该跟踪单位面积产出、续租质量和到期租约安排。[2]

本条涉及德基艺术奥莱、南京仙林苏宁广场、栖霞宝龙广场。

淮海路8号：先想一个露台，再长出一座超高层

发生什么SHoP事务所合伙人张旭在《青年建筑》撰文，介绍上海淮海路8号（The Ascendant Tower）。项目由SHoP与华润置地合作，gad杰地设计团队参与深化和落地；[5]

目前项目正陆续对外发布，原文没有披露高度、户数、价格与落成时间。[5]

细节设计的起点不是塔楼形象，而是一个生活片段：住户下班回家，走到露台，看太阳掠过陶板表面。团队随后与华润置地讨论体量，让露台随塔楼逐层退让，形成向上的节奏；竖向线条向上延伸，在塔冠处汇聚。[5]

立面选用陶板，看重的是厚度、纹理和重量感，以及阳光在不同时刻留下的颜色与阴影。[5]

Why it matters中国城市里，住宅常常退到天际线背景，办公楼、商业和文化设施更容易被记住。这个项目尝试让住宅也拥有建筑身份，同时把私人露台组织成城市尺度的轮廓。[5]

它提供的是一种顺序：先确定人的生活场景，再推体量与立面，而不是先定一个标志性造型。[5]

TOPOME Take看这类超高层，除了效果图，还要追问三件事：退台是否带来可用的户外空间，陶板的构造与维护是否可行，塔冠的收束是否只是装饰。原文把三者都落在形态逻辑上，但还没有建成后的使用与能耗数据。[5]

本条涉及8 Spruce Street。

广州天环：每年换掉约四分之一店铺，把首店做成圈层坐标

发生什么2026年9月，广州天环在十周年之际发布全新品牌主张“一PARC即合”。[4]

项目没有把建筑面积留给封闭盒子，而是让店铺围绕下沉广场排列，配合层层退让的户外露台和天台花园，从地下二层一直可以逛到三楼，走到哪里都能自然步入室外。[4]

细节天环近几年保持每年约25%的店铺更新频率；2026年下半年已接连招来Goldwin广州首店、拓竹科技、Rokid乐奇等超10家首店。[4]

场内户外运动品牌有Salomon广州旗舰店、KAILAS FUGA、The North Face；香氛高化品牌超过40个，包括AMOUAGE华南首店、BYREDO；[4]

年轻潮流一侧有Ami Paris华南首店、Golden Goose华南旗舰店、ANINE BING广州首店，以及2018年开出的泡泡玛特广州首店。[4]

项目还称是广州首个一站式“即买即退税”商场，一年举办七八十场会员活动，宠物乐园正在更新到第三代。[4]

Why it matters天环的首店策略不是单点引进，而是按人群做成矩阵：户外运动对山系青年，香氛高化对精致生活群体，潮玩对Z世代。品牌之间互相指认，消费者才容易把这里当成“自己的地方”，这比单纯统计首店数量更难复制。[4]

TOPOME Take这套打法的前提是空间可编辑：户外广场、天台和露台能反复承接市集、快闪与品牌活动，活动带来客流，客流再验证场地价值。代价是持续换租和运营投入；[4]

判断它是否成立，要看销售额、续约率和非活动日的人气，而不是首店海报的密度。[4]