城市更新 · 2026-09-19

欢乐颂进京，社区商业产品线落子马家堡

发生什么9月17日，欢乐颂在北京举办品牌战略发布会暨北京马家堡项目招商推介会，宣布其社区商业产品线首次落地北京，约200位嘉宾到场。[2]

细节欢乐颂隶属华润资产，2016年起以基金化模式运作TESCO遗留的万家商业资产包，2020年团队划转至华润资本，2024年并入华润资产；文中称其已布局18城、管理30余个项目、在管面积超130万㎡。马家堡项目总经理徐铭伟表示，团队扫描周边2.5公里内40万常住人口，客群结构为50%品质家庭、30%乐活青年、20%中熟龄客群，主攻亲子陪伴、品质餐饮与生活服务。马家堡也是华润资产与长城资产战略合作的首个落地项目。[2]

Why it matters北京核心区新增供应近乎枯竭，大量2000至2010年建成的社区商业面临设施老化与定位错位；欢乐颂带着改造运营与REITs退出能力北上，可能形成AMC加专业运营的北方样本。[2]

TOPOME Take存量商业的竞争不在拿地，而在研判、改造、招商与资本退出的全链条能力；马家堡能否跑通，决定这套模式能否复制到北京及环京。[2]

证据与观察文中“布局18城”“在管面积超130万㎡”为项目方口径；上海浦江欢乐颂持有型不动产机构间REITs于2026年6月发行，欢乐颂为运营管理牵头机构。[2]

本条涉及广州天河欢乐颂、北京马家堡欢乐颂、北京东湖欢乐颂、深圳南山欢乐颂、福州仓山欢乐颂。

来源：赢商网

里斯本与蒙蒂茹：两种市集，两种服务对象

发生什么和桥机构（公众号）以葡萄牙两个市集为样本讨论老菜场改造：里斯本核心区的Time Out Market与河对岸蒙蒂茹的码头市集（Mercado do Cais）。两者没有统一模板，但对“自己是谁、该服务谁”给出了不同回答。[7]

细节Time Out Market由1892年铁穹顶市场建筑改造，2014年Time Out Lisboa团队取得西半侧空间，用编辑部选品逻辑组织内容，26家档口、8家全服务餐厅，并配有酒吧、文创商店、烹饪学校、艺术画廊等，营业时间从早上八点到凌晨两点，据负责人介绍每年接待约400万访客、其中70%是外国人。蒙蒂茹码头市集2024年11月开业，由旧仓库改造，只有十几家独立档口，周一到周三全天闭店、只做周四到周日并延时到深夜，业态围绕周边三到五公里居民的日常需求。[7]

Why it matters存量改造中最容易被忽略的变量是时间与客群结构：核心商圈做目的地，需要品牌保证与内容密度来支撑全时段客流；非核心社区做生活场，需要的是贴合度与复购率。营业日历与业态取舍因此不是经营细节，而是定位是否成立的直接体现。[7]

TOPOME Take改造项目应先回答服务半径与客群构成，再倒推空间、业态与营业时段。砍掉低效时段、把人力与营销预算集中投放到确定性高峰，再用儿童娱乐区、花店等高频刚需补齐社区属性，比照搬成功案例的形态更能提高存活率。[7]

证据与观察本文为和桥机构对两个海外市集的整理与评论，访客量、档口数量、营业时间等数字源自原文转述（其中访客结构为Time Out Market Lisboa负责人口径），未做独立核实；文中图片标注来自小红书用户。[7]

来源：和桥机构

北京宋庄首开LONG街9月25日启动开业季

发生什么宋庄首开LONG街位于北京通州宋庄小堡艺术区门户，国贸39分钟直达，为近500米无围墙开放式街区。据“感性城市SCity”报道，开业季定于9月25日至10月7日，13天安排25种演出、近200场活动，包括鱼山饭宽IP联名国韵舞蹈全球首演与铁塔市集。[9]

细节文章披露项目总建面约10万平米，涵盖5万平方米商业空间、1.2万平方米产业空间及6000平方米艺术酒店；450米主动线串联北段书店家居、中段咖啡社交与艺术文创、南段宠物友好与夜间消费。招商配比为50%区域首店、20%主力标杆、10%小众设计师品牌、10%艺术定制业态、10%生活配套，并设26家品牌的主理人山谷。[9]

Why it matters宋庄的底色是艺术生产，长期缺少承接消费的入口。项目试图把7000多位艺术从业者、2000余家艺术类企业、35家大型美术馆的产业底盘，转化为可停留、可复访的文商旅目的地，也与通州区宋庄镇推进4A级景区建设的规划方向一致。[9]

TOPOME Take副中心周边商业的机会不在客流规模，而在把看展的短停留拉长成晚餐、夜活与复访；区域首店比例与主理人内容能否持续更新，决定这类项目是开业热闹，还是长期成立。[9]

证据与观察本文为微信公众号“感性城市SCity”的项目报道，面积、配比、活动量等数字均为项目方口径，暂无第三方核验；文中称多个品牌首次落地城市副中心，实际开业与经营情况仍待观察。[9]

本条涉及回龙观首开LONG街、首开LONG街。

来源：感性城市SCity